买房是人生（shēng）一大（dà）事，签订房屋买（mǎi）卖合同更不可放松警惕，因为买卖双方（fāng）在专（zhuān）业知识上信息不（bú）对称，有时（shí）买（mǎi）方并（bìng）非出于本意或（huò）者（zhě）不知道如何把握合同，以致（zhì）最后（hòu）在合同履行中处于（yú）被动地位。因此，在签订房屋买卖合同时需（xū）要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。

签订空白条款需注意

1．看（kàn）是（shì）否（fǒu）有商品房预售许可证

取得商品房预售许可证必须符合下列条件：

（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证（zhèng）书（shū）；

（2）取得土地使用权证书（shū）和使（shǐ）用（yòng）土（tǔ）地批准文件；

（3）持有建设工程规划（huá）许可证（zhèng）和建设工（gōng）程（chéng）开工许可（kě）证；

（4）已通（tōng）过竣工验收；

（5）供水、供电（diàn）、供热、燃气、通信等配套基础设施（shī）具备（bèi）使用条件，其他配套基础设施（shī）和公共设施具备交（jiāo）付使用条件或已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

买现房（fáng）的（de）好处在于可（kě）以比较清楚地了解（jiě）房屋的现状，可以尽（jìn）快（kuài）取得房地产权利证（zhèng）书等。购房人（rén）可到房地产管理（lǐ）部门核实该商品房预售许可证真假即（jí）可，无（wú）商品房预售（shòu）许可证对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素（sù）。

2．看（kàn）合同中（zhōng）的土地性质

现在很多（duō）房（fáng）地（dì）产开发项目的用地虽然（rán）是出让用地，但由于土地性质为（wéi）综合用（yòng）地或者商住两（liǎng）用地，导致土（tǔ）地使用年（nián）限不是70年，甚至有些只（zhī）有40年。

在（zài）购买时一定要看（kàn）清（qīng）土地（dì）是否为出让取得（dé）以及（jí）土地使（shǐ）用年限是（shì）否为70年。目前法律只是规定住（zhù）宅到期可自动续（xù）期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。

3．看清楚房屋（wū）用途

现在有（yǒu）些对（duì）外销售的房屋虽然和（hé）住宅（zhái）一样，但用途为公寓（yù）。

关于（yú）公寓的界（jiè）定，目前不是很明确。明确的是，国家（jiā）强制标准中对日照的要（yào）求没有提及公寓一词，只有对（duì）住宅（zhái）的解释。公寓光照（zhào）时间不需（xū）要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不少于两小时（shí）。另外公寓能否作为学区（qū）房，目（mù）前教（jiāo）育（yù）部门也没有明确的（de）答复， 因此为了孩子（zǐ）入学购房的（de）要特别慎（shèn）重。

4．物业也不能忽（hū）视

在签订商品房合同（tóng）时会与前期物业公司签订（dìng）物业（yè）服务合同，由于（yú）开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司（sī）的声誉（yù），以及物业（yè）合（hé）同中的很多（duō）约定，也（yě）要仔细阅读。

虽然成立业（yè）委会（huì）后可以解聘物业公司（sī），但目（mù）前的现实是很多小（xiǎo）区因为居住率不足或者业主不（bú）愿多操心，业（yè）委会的成（chéng）立遥遥无期，导（dǎo）致业主和物业之间纠纷较多（duō）。

5．车库和地下室或者阁楼的（de）约定

合同（tóng）签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约（yuē）定一定要（yào）写入（rù）合同，口（kǒu）头承诺的东西往（wǎng）往（wǎng）因（yīn）为缺乏证据最（zuì）后不（bú）了了之。

是否有车库，一定要看（kàn）规（guī）划，而不是（shì）听开发商口头承诺（nuò）。另外人防车位也需特别注意。

6．面（miàn）积的约定

这是目前引发纠纷最多的条款（kuǎn），大（dà）家都认为签订合同后，面积差距超过3%的（de），可以不用（yòng）付费，实际这（zhè）是错误（wù）的。

如（rú）果购房人（rén）和（hé）开发（fā）商有（yǒu）约（yuē）定，先遵（zūn）照（zhào）约定，无约定再按照规定（dìng）执行。开发商往往（wǎng）在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资（zī）质的测绘部（bù）门出具的（de）面积（jī）为主。

这一做（zuò）法规避了3%的法定条件。大（dà）家一定要（yào）看清楚这点，可以在合（hé）同签订时直接约定面积，明确（què）约定超过多少不再付费。

7．贷款（kuǎn）问题的（de）约定（dìng）

开发商往往答（dá）应（yīng）帮助购（gòu）房（fáng）人贷款，但合同（tóng）却不约（yuē）定无法（fǎ）贷款可以退房，而（ér）是（shì）约定因为购房人信誉等问题导致不能（néng）贷款的，购（gòu）房人需一次性付（fù）清房（fáng）款。

可以（yǐ）先行查询个（gè）人信用或（huò）者在合同中明（míng）确（què）约定“因无法贷款可以（yǐ）解除（chú）合同”。

8．逾期或者（zhě）赔偿的问题

开（kāi）发商和（hé）购房人会在合同（tóng）中，对（duì）双方办证或者缴（jiǎo）纳购房款等问题的期限进行（háng）约定，但如果细心就会（huì）发现，双方违约后（hòu），赔偿的金额是不对等（děng）的，合同签订（dìng）时可要求对等（děng）待遇。

9．交房的问题（tí）

交房（fáng）的（de）条件，一定要（yào）在（zài）合同（tóng）中明（míng）确。在哪个验收环节之后，才可认（rèn）定完成交（jiāo）房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体验收后，有可能小区还处（chù）于建（jiàn）设状态，小区内的道路、绿（lǜ）化都有可能（néng）未完成，居住不一定方便（biàn），因此（cǐ）需（xū）约定（dìng）清楚。

10．小区公共（gòng）区域和（hé）公共（gòng）部位的约定

开发商往往会（huì）告诉购房者，小区内的（de）会所（suǒ）、健身场所等多（duō）么（me）规范、多么（me）先进，绕开产权问题（tí）。

如（rú）果合同未约（yuē）定这（zhè）些场所的产权，开（kāi）发商有可（kě）能（néng）卖掉这（zhè）些场所（suǒ），买（mǎi）主不一定能（néng）让业主免费（fèi）或者优惠使用（yòng），如果合同中约定了这些场所的（de）所（suǒ）有（yǒu）权归业主所有，则开（kāi）发商不能出售这些场所。

11．对（duì）各类设施的（de）约定

燃气、宽带（dài）等，往往开（kāi）发商都只选择一家（jiā），导（dǎo）致用户无法选择（zé），如（rú）果在合（hé）同中（zhōng）约定，要求开发商允许（xǔ）几家（jiā）经（jīng）营商进入小区（qū），业主就（jiù）有主动（dòng）权了。

12．双（shuāng）方（fāng）协商（shāng）解决（jué）的内容（róng）必须多研究

凡是前面（miàn）提到纠纷的（de）内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发（fā）商不利的，一（yī）定（dìng）要明确违（wéi）约责（zé）任，不能简（jiǎn）单地标注协商解决。

合同附件也要留意

商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同（tóng）除主合同外，还包含四个（gè）附（fù）件，即房屋平面图、公共部位与（yǔ）公用（yòng）房屋分摊建（jiàn）筑面积构成说明（míng）、装（zhuāng）修（xiū）设备标准（zhǔn）和合同补充协议（yì）。

（1）房屋平（píng）面（miàn）图（tú）应标明（míng）每（měi）一个房间（jiān）具体的尺寸以及（jí）墙（qiáng）体的宽度，还应标明阳台（tái）的大小、空（kōng）调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不明确，则（zé）房屋平面图起（qǐ）不到准确（què）指示的作用（yòng），对开发商来说也没有明（míng）确（què）的（de）约束。

（2）无论是房（fáng）屋平面图，还是公（gōng）共部位（wèi）与公用（yòng）房屋分摊建筑面积构成说（shuō）明和装修设备标准（zhǔn），都应使用准确的（de）数字和（hé）具（jù）体（tǐ）的（de）描述来表示（shì）其（qí）内容，而不应使用概（gài）念化的词语。

像“高级（jí）”“名牌”“精装修”这类词语不应在（zài）附（fù）件中（zhōng）出现，而应（yīng）明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装（zhuāng）修”达到什么（me）装修效果。

（3）根（gēn）据民事（shì）法律（lǜ）“意思自治”原（yuán）则，商品（pǐn）房买受人完全可（kě）以不（bú）受格（gé）式条款的（de）限制（zhì），与开（kāi）发商（shāng）进行（háng）协商，行使合同的修改和补充权，在主合（hé）同（tóng）之（zhī）外（wài），签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合（hé）同中的不合理条款（kuǎn）。

13．房屋交付后，买受人发现房屋实（shí）际情况与（yǔ）销售（shòu）广告不（bú）符，可以要求开发商承担违约（yuē）责任（rèn）吗？

为了保（bǎo）护购房者（zhě）的权（quán）益，《最高人民法院关于审理商品（pǐn）房买卖合同（tóng）纠（jiū）纷（fēn）案件（jiàn）适用（yòng）法（fǎ）律若干问题的解释（shì）》第三条规（guī）定（dìng）：“商（shāng）品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出（chū）卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相（xiàng）关设（shè）施所作的说明和允诺具体确定（dìng），并（bìng）对商品房买卖合（hé）同的订立以及房屋（wū）价格的确定有重大影响的，应当视为要（yào）约。该说明和允诺即（jí）使未载入商品房买卖合同（tóng），亦（yì）应当视（shì）为合同内容，当事人违反的（de），应当承（chéng）担（dān）违约责任。”

由此可见，对于房地（dì）产广告（gào）中的有关房屋及其相关设施的说明及（jí）允诺（nuò），如果（guǒ）其（qí）对（duì）订立（lì）合同定价有重（chóng）大（dà）影（yǐng）响，那（nà）么（me）即使该说明和允诺（nuò）未载入房屋（wū）买卖合同，也属于合同内（nèi）容。若（ruò）购房（fáng）者发现说明或允（yǔn）诺的（de）内容与实际不符时（shí），可以要求开发商承担（dān）违（wéi）约责任。

14．哪些房地产不能转让？

根据《城市（shì）房地产管理法》第三十八条（tiáo）规定（dìng），下列房地产，不得转让（ràng）：

（1）以（yǐ）出让（ràng）方式取得土（tǔ）地（dì）使用权的，不符合本法第三十（shí）九条（tiáo）规定的条件（jiàn）的（de）；

（2）司法（fǎ）机关和行（háng）政机关依法裁定、决（jué）定查封或（huò）者以（yǐ）其他（tā）形式（shì）限制（zhì）房地产权利的；

（3）依（yī）法收回土地使（shǐ）用权的；

（4）共有房地产（chǎn），未经其（qí）他（tā）共有人书面同意的；

（5）权属有（yǒu）争议的；

（6）未依法登（dēng）记领取（qǔ）权（quán）属证书的；

（7）法律、行政（zhèng）法规规（guī）定禁止转让的其他（tā）情形。

15．仅有房产证，没有办理不动产（chǎn）登记，能取得房屋所（suǒ）有（yǒu）权吗？

不动产以登记（jì）的方式进行公（gōng）示，只有进行登记（jì）才发生物权的效力，买受人才能（néng）获得不动产的所有权（quán），登记就（jiù）是将新的所有人（rén）的名（míng）字登记在房产部（bù）门的登记簿（bù）上，不动产登记（jì）簿是物权归属（shǔ）和内容的（de）根据。而房产证是房产部门发给权利人的（de）一（yī）种享有权利的凭（píng）证，只起到证据的作用，当（dāng）不动产（chǎn）登记簿记载的权利人和（hé）房产（chǎn）证记载的权利（lì）人不（bú）同时（shí），以不动（dòng）产（chǎn）登记簿为准。即房（fáng）产证的效（xiào）力（lì）弱于（yú）不（bú）动产登记簿的效力。一旦出现（xiàn）房屋产权纠纷，不（bú）动产登记簿上（shàng）所记载的人则拥有（yǒu）房屋的所有权（quán）。因此，在购买房屋时（shí），一定（dìng）要注（zhù）意进行不动（dòng）产（chǎn）登记或者（zhě）不动产登记的变更。

16．买（mǎi）来的住房面积缩水怎么（me）办？

面积（jī）缩（suō）水是买房族（zú）经常遇到的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应以房地（dì）产管（guǎn）理（lǐ）部门所（suǒ）做的测量面积为准（zhǔn）。《最（zuì）高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷（fēn）案件适（shì）用法律若干问题的解释》对面积缩水问题作出了明确的规（guī）定：第一，误差率在3%以（yǐ）内的，当事人不能（néng）请求解除合同，但是对于缩水（shuǐ）部（bù）分的购（gòu）房（fáng）款，开发商应当返还。第二（èr），误差率超过（guò）3%，买房人可以选择请（qǐng）求解除合同（tóng），或者不解除合（hé）同，但是要求开发商承担其他（tā）责任。

17．开发（fā）商逾期交房怎么办？

开（kāi）发商应该（gāi）按照约定（dìng）的时间交付房屋，这是开发商的主要义务（wù）。如果开发商没有（yǒu）按期（qī）交房，买受（shòu）人可（kě）以根据不（bú）同情况，采取不同的（de）方式来维护自己的合法权益。第（dì）一，开发商（shāng）不能按期交房，经催告后在合理期限（xiàn）内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付（fù），经催告后在合理期限（xiàn）内仍没有（yǒu）履行（háng）的，买受人不解除（chú）合同，可以请求（qiú）开发商承担违约（yuē）责任；第三，逾（yú）期（qī）交付（fù），经催告后开发商在合理（lǐ）期间内交付的，不能解除合同（tóng），但是可（kě）以请求开发商（shāng）承担违约责任。需要（yào）注意的是，买受人享有的解除权必须在法（fǎ）定期间内行使，不行（háng）使的（de），解除权消灭（miè）。

18．房屋买卖合同签订后，因意外事故使房（fáng）屋（wū）毁（huǐ）损、灭失的风险由（yóu）谁（shuí）承担（dān）？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合（hé）同（tóng）纠纷（fēn）案件适用法律若（ruò）干问题的（de）解释》第（dì）十一条就此（cǐ）问题的不同情（qíng）况分别作了规定：“对房屋的转（zhuǎn）移占（zhàn）有，视为房屋（wū）的交（jiāo）付使用，但当事人另有约定的（de）除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使（shǐ）用前由（yóu）出卖人承（chéng）担，交付使用后由买受人承担；买（mǎi）受人接到出卖人的书面（miàn）交房通（tōng）知，无（wú）正当理由拒绝接收（shōu）的，房屋毁损、灭失（shī）的风险自书面交房通（tōng）知确定的交付使用（yòng）之日起由买受人承担，但（dàn）法律（lǜ）另有规定（dìng）或者（zhě）当事人另有约定（dìng）的除外。”

由此可见（jiàn），一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在（zài）房屋（wū）交付给买受人之后，由买受人承担。此处（chù）所说（shuō）的交付，是（shì）指房（fáng）屋的转（zhuǎn）移占有，就是把房屋（wū）由出卖人手中，交（jiāo）到买（mǎi）受人手中（zhōng），由买（mǎi）受人占有使用（yòng）该房屋。

19．签订商（shāng）品房预售合同（tóng），应具备哪些条件？

根据《城（chéng）市房地产（chǎn）管（guǎn）理法》第四十（shí）五条规定,商（shāng）品房预售（shòu），应当符合下列条（tiáo）件：

（1）已（yǐ）交付全（quán）部土地使用权出让金，取得土地使（shǐ）用权（quán）证书（shū）；

（2）持有建（jiàn）设工（gōng）程规划许可证；

（3）按提（tí）供预售的商品房计算，投入开发建设的资（zī）金达到（dào）工（gōng）程建设总投资的百分（fèn）之二十五（wǔ）以上（shàng），并已经确定施工进度和竣工（gōng）交（jiāo）付日（rì）期；

（4）向（xiàng）县级以上人民政府房产管理部门办理预（yù）售登记，取得商品房（fáng）预售许可证（zhèng）明。

商品房预售（shòu）人应当按（àn）照国家有关规定将预售合同（tóng）报县级（jí）以上人民政（zhèng）府房产管理（lǐ）部门和土（tǔ）地管理部门登记备（bèi）案。商（shāng）品房预售所得款项，必须用于有关的（de）工程建设。

20．出卖人未取得商品房预售许（xǔ）可证明，其与买受人签订的（de）房（fáng）屋预（yù）售（shòu）合同是否（fǒu）有效？

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适（shì）用法律若（ruò）干问题的解释》第二条规定：“出卖人未（wèi）取得商品房预售许可证明（míng），与（yǔ）买受人订（dìng）立（lì）的商品房预售（shòu）合同，应当认定（dìng）无效，但是在起（qǐ）诉前取（qǔ）得商品（pǐn）房预售许可证明的，可以认定（dìng）有（yǒu）效。”

可见（jiàn），要签订商（shāng）品房预售合同，开发（fā）商必须取得商品房预售许可（kě）证（zhèng）明，否（fǒu）则，该合同无效。当然，也有例（lì）外情（qíng）况。如（rú）果在买受人（rén）向法院（yuàn）起诉之前（qián），商品房预售人（rén）取得（dé）了商品房预售许可（kě）证明（míng），可（kě）认定预售合同（tóng）有效。

21．房（fáng）屋（wū）买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一（yī）方当事（shì）人可以请求确认合同无效吗？

《最高（gāo）人（rén）民法院关（guān）于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷（fēn）案（àn）件适用（yòng）法律若干问题的解释》第六条规定：“当事（shì）人以商品房预售合同未（wèi）按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确（què）认合（hé）同无效的，不（bú）予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房（fáng）预售合同生效条件的，从其约定（dìng），但当事人一方已经履行主要义（yì）务，对方（fāng）接受的（de）除外。”

由此可见，虽然法律要（yào）求签订（dìng）商品房（fáng）预售合同（tóng）后，需进行登记备案，但是如（rú）果双（shuāng）方（fāng）签订预售合同（tóng）后没有办理登（dēng）记（jì）备案手续（xù），当（dāng）事（shì）人要求确（què）认合同无效（xiào）的，法（fǎ）院不（bú）予（yǔ）支持，是（shì）否办理登记备案手续（xù）不是预售合同（tóng）生效的条件。

22．房屋出现质量（liàng）问（wèn）题，任（rèn）何时（shí）候（hòu）都可以要求出卖人修复吗？

《商（shāng）品（pǐn）房销售管理办法（fǎ）》第三十三条规（guī）定：房地（dì）产开发（fā）企业应当对所售商品房（fáng）承担质量保修（xiū）责（zé）任。当事人应当在（zài）合（hé）同中就保（bǎo）修范围、保修期限、保（bǎo）修责任（rèn）等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期（qī）限不得低于建设工程承（chéng）包（bāo）单位向建设单位出具的质量保修书约（yuē）定保修期的（de）存续期；存续（xù）期少于《商（shāng）品住宅实行质（zhì）量（liàng）保证（zhèng）书和（hé）住宅使用说明书（shū）制（zhì）度的（de）规定》（以下简称《规定》）中确定的最（zuì）低保修（xiū）期限（xiàn）的，保修期（qī）不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低（dī）于建设（shè）工程承包（bāo）单位向建设单位出具（jù）的质量保修书约（yuē）定（dìng）保（bǎo）修期的存续（xù）期。在保修期（qī）限内发生的属（shǔ）于（yú）保修范围的质量（liàng）问题，房地产开发企业应当履行（háng）保修义务，并对造成的损失承担（dān）赔偿责（zé）任。因不可抗力或者使（shǐ）用不当造（zào）成的损坏，房地（dì）产（chǎn）开发企业不承担责任（rèn）。

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规（guī）定，在正常使用条件下，建设工程的最低保（bǎo）修（xiū）期（qī）限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的（de）地基基（jī）础工程（chéng）和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合（hé）理使用年限；（2）屋面防水工程（chéng）、有防水要求的卫（wèi）生间、房间和（hé）外墙面的（de）防渗（shèn）漏（lòu），为5年；（3）供热与供冷系统，为2个（gè）采暖期、供冷（lěng）期（qī）；（4）电气（qì）管线、给排水（shuǐ）管道、设（shè）备安装和装（zhuāng）修工程，为（wéi）2年。其他项目的保（bǎo）修（xiū）期限由发包方与承包（bāo）方约定。

由此可见，关（guān）于（yú）房屋的保修期，是（shì）比较复杂的，当事人为了（le）维护自（zì）己的权益，除了（le）依照法律规（guī）定，还可以在合同（tóng）中进（jìn）行详细的约定，制（zhì）定房屋的保修条（tiáo）款。所以，房屋（wū）出现质量问题，并不（bú）是任何（hé）时候（hòu）都可以要求出卖人维修的，出卖（mài）人的保修期是有一定的期限的。

23．房屋（wū）买卖双方签订合（hé）同后，出卖人与第（dì）三人恶意串通，又签订合同（tóng）并交（jiāo）付使用，买受人可以请求确认第（dì）二个合同无效吗？

《最高（gāo）人民法院关（guān）于审（shěn）理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适用（yòng）法（fǎ）律若干问（wèn）题（tí）的解释》第十条规定：“买（mǎi）受人以（yǐ）出卖人与第三人恶意串通，另行订（dìng）立商品房买卖合同（tóng）并将房屋交付使用，导致其（qí）无法（fǎ）取得房屋为由，请求（qiú）确（què）认出（chū）卖人与第（dì）三人订立的商品（pǐn）房买卖（mài）合同无效的（de），应予支持（chí）。”

因此，房屋买卖（mài）双（shuāng）方签订（dìng）合（hé）同后，出卖人又与他人签（qiān）订合同，并（bìng）将房屋交付使用，买（mǎi）受人只要能（néng）够（gòu）证明出卖人与第（dì）三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖（mài）人与第三人签订的合同（tóng）无效。实际生活中，如果（guǒ）第（dì）三人明知买卖双方的合同，还（hái）与（yǔ）出卖人签约，其实就是恶意。

24．房（fáng）屋交付使用后，房（fáng）产证迟迟（chí）办不下（xià）来，开发商是否承（chéng）担（dān）违约责任（rèn）？

《最高人（rén）民法院关于审理商品房买卖合同纠（jiū）纷案件适用法律若干（gàn）问题的解释》第十八条规定：“由于（yú）出（chū）卖人的原因，买受人在（zài）下列期（qī）限届满未能取得房（fáng）屋权属证书的（de），除当事（shì）人有特殊（shū）约（yuē）定外，出卖人应当承担（dān）违（wéi）约（yuē）责任：（一）商（shāng）品房买卖（mài）合同（tóng）约定的办理房屋（wū）所有权登记的期限；（二）商品房买卖合（hé）同（tóng）的标（biāo）的物为尚未建成房屋的，自（zì）房屋交付使用之（zhī）日起90日；（三）商品房买卖合同的（de）标的物为已竣工（gōng）房屋的，自合同订立之日起（qǐ）90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照（zhào）已付购房款总（zǒng）额，参照中国人（rén）民银行规定的金（jīn）融机构计收逾期贷款利息的（de）标准计算。”上述条文（wén）规定了（le）开发商（shāng）逾期办理（lǐ）房产证应承担的责（zé）任。

实际生活中，房（fáng）产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售（shòu）手续不能及时（shí）办理（lǐ）齐（qí）全。由于（yú）开发商的原（yuán）因，导致购房（fáng）者在一（yī）定的期间拿不到房（fáng）产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自（zì）身权益，购房（fáng）者在签订（dìng）购房合（hé）同时，最好约定办理房产证的（de）期限，将时间约定明（míng）确，以防开发商恶意拖延办证时（shí）间。

25．房屋买卖（mài）时，该（gāi）房屋所占范围的土地（dì）使（shǐ）用权是否随之转（zhuǎn）移？

《城市房地产管理（lǐ）法》第三十二条规定：“房地产（chǎn）转让、抵押时（shí），房屋的所有权和该房（fáng）屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条（tiáo）规（guī）定，房（fáng）屋（wū）买卖（mài）时，该房屋（wū）所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地（dì）随房走”。房屋（wū）买卖双（shuāng）方（fāng）签订购房（fáng）合同后，买卖（mài）双方（fāng）应到房屋所在（zài）地（dì）的县（xiàn）级以上地方人民政（zhèng）府的（de）房产管理部门办理房屋产权（quán）转移登记手续，之后（hòu）房屋买卖双方凭借变更后的（de）房屋所有权证（zhèng）书（shū）和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门（mén）申请办（bàn）理土地使用权（quán）变（biàn）更登记，土地管理部（bù）门核实后（hòu），由同级人民政府更换土地使用权证书。至此，土（tǔ）地（dì）使用权（quán）随着房屋买卖发（fā）生变（biàn）更。

26．房屋买（mǎi）卖双方已（yǐ）办完过户手（shǒu）续，双方（fāng）还能解除（chú）合同吗（ma）？

《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同（tóng）。当事人可（kě）以约定一方（fāng）解（jiě）除合同（tóng）的条件。解除合同的条件成就时，解除（chú）权人（rén）有权解除合同。”

由此（cǐ）可见，只（zhī）要当（dāng）事人双（shuāng）方协商一致，或者合同约定的（de）解除合同的条件成（chéng）就，是可（kě）以解除合（hé）同的，即使房屋已经过户。

27．房屋买卖合同签订后，一方以未（wèi）办理（lǐ）房（fáng）屋产权变更登记为由主张（zhāng）合同无效，能否成立？

《物权法》第十五（wǔ）条（tiáo）规定：“当事人（rén）之间订（dìng）立有关设立、变更、转（zhuǎn）让和消灭不（bú）动产物权的合同，除（chú）法律另有规定或者（zhě）合同（tóng）另有约定（dìng）外，自合同成（chéng）立时（shí）生效（xiào）；未（wèi）办理物权登记的，不影响合同效力。”

由此可（kě）见，对房屋买卖双方当（dāng）事人来说，双方只要签订了（le）合同，是否到登记机关办理登记，不影响（xiǎng）合同（tóng）效力。除非当事人在合同（tóng）中约定合同生效的时间或（huò）其他（tā）条（tiáo）款，否则，自合同（tóng）成立（lì）时生效。所以，不能因（yīn）未办理变（biàn）更登记（jì），主（zhǔ）张合同无效。

28．房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖（mài）人可（kě）否要求解（jiě）除（chú）合同？

《最（zuì）高人民（mín）法院关于（yú）审（shěn）理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适（shì）用（yòng）法律若（ruò）干问题的解（jiě）释》第十五条规定：“根据《合同法》第（dì）九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人（rén）迟延支付（fù）购（gòu）房款（kuǎn），经催告后在三（sān）个月的合理期限（xiàn）内仍未履行，当（dāng）事人一方请求解（jiě）除合同的，应予（yǔ）支持，但当事人另（lìng）有（yǒu）约定的除外。法律没有规定或（huò）者当事人没有约定，经对方（fāng）当事人催告（gào）后，解除（chú）权行（háng）使（shǐ）的（de）合理期限为三个月。对方当事人没有催告（gào）的，解除权应（yīng）当在解除权（quán）发生之日起一年内行（háng）使；逾期不行使的，解除权消灭。”

由此可见，房（fáng）屋的买（mǎi）受人（rén）迟延交付房款的，出卖人（rén）可先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后（hòu）3个月的合理期限内仍不（bú）支付，出卖人可以请求解除合同。此（cǐ）外，解除权有一定的行使期限。

29．租赁房屋被卖，租（zū）房人（rén）有权继续居住吗？

《合（hé）同法》第二百二（èr）十九条规定（dìng）：“租赁物（wù）在租赁期间发生（shēng）所有（yǒu）权变动的，不影响租赁合同（tóng）的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民（mín）法通（tōng）则（zé）〉若干问（wèn）题的意见（jiàn）（试行）》第一百一十九条规定（dìng）：“私有房（fáng）屋在租赁期内，因（yīn）买卖（mài）、赠（zèng）与（yǔ）或者继承发生（shēng）房（fáng）屋产权（quán）转移的（de），原租赁合同对承租人和新房主（zhǔ）继续有效。”由此可（kě）见，租赁房（fáng）屋被（bèi）卖，租（zū）房人有权继续居住（zhù）。

案例君补充：《民法典》第七（qī）百二十（shí）五条：租赁物在承租人按（àn）照租赁合同占（zhàn）有期（qī）限内发生（shēng）所有权变动（dòng）的，不影响租（zū）赁合同的效力。

30．什么（me）是房（fáng）屋承租（zū）人的优先购（gòu）买权？

房屋承租人的（de）优先购买权是（shì）指（zhǐ）出租人出卖租赁（lìn）房（fáng）屋（wū）的，应当在出卖之前（qián）的合理（lǐ）期限内通知承租人，承租人（rén）享有以同等条（tiáo）件优先（xiān）购买（mǎi）的权（quán）利。《合同法》第二百三十（shí）条规定，出租人出卖租赁房屋时，应当（dāng）在出（chū）卖之（zhī）前的合理期限内通知承租（zū）人（rén），承租人享有以（yǐ）同等条件优先（xiān）购买的权（quán）利。《最高（gāo）人民法院关（guān）于审（shěn）理城镇房屋租赁（lìn）合同（tóng）纠纷案件具体应用法律若（ruò）干问题的解释（shì）》第二十一条规定：“出租（zū）人出（chū）卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存（cún）在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人（rén）请求出租人承担赔偿责任的（de），人民（mín）法院（yuàn）应予支持。但请求确认出租（zū）人与第三人签订的（de）房屋买卖合（hé）同无（wú）效的，人民法院不（bú）予支持”。据此，出租人侵害承租人优（yōu）先购买（mǎi）权的，出租（zū）人与第三人签订的房屋买卖合同（tóng）不因此无效（xiào），承租人只（zhī）能请求出租人承担（dān）赔偿责任。

房屋承租人优先购买必须符合以下条（tiáo）件：

(1)仅限于房屋租赁场（chǎng）合;

(2)出租人（rén）出卖出（chū）租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

(3)出（chū）租人侵害承租人优先权的,承租（zū）人可主张（zhāng）赔偿损失;

(4)在（zài）转租（zū）的场合,次承租人与承（chéng）租人都有优先购买权,二者发生冲（chōng）突（tū）的,前者（zhě）优先（xiān）于后者（zhě）.

案例君补（bǔ）充：《民法典》第（dì）七百（bǎi）二（èr）十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖（mài）之前的合理期（qī）限内通（tōng）知承租人，承租人享（xiǎng）有以同等条（tiáo）件优先购买的权利；但（dàn）是房（fáng）屋按份共有（yǒu）人（rén）行使优（yōu）先（xiān）购买权或者出租人将（jiāng）房屋出卖（mài）给近亲（qīn）属的除外。